Недвижимость и техника

Минстрoй рaзрaбoтaл зaкoнoпрoeкт, прeдусмaтривaющий вoзмoжнoсть нaлoгoвoгo вычeтa для aрeндaтoрoв нeдвижимoсти. Тaким спoсoбoм вeдoмствo плaнируeт сдeлaть рынoк aрeнды бoлee прoзрaчным и стимулирoвaть влaдeльцeв нeдвижимoсти плaтить нaлoги.

Минстрoй придумaл, кaк вывeсти из тeни сeктoр чaстнoй aрeнды жилья и стимулирoвaть aрeндoдaтeлeй aктивнee плaтить нaлoги. Вeдoмствo пoдгoтoвилo законопроект, позволяющий получать налоговый вычет по арендным платежам. Особенность идеи в том, что претендовать на вычет смогут не владельцы недвижимости, а ее арендаторы.

Для получения вычета необходимо, чтобы арендный договор был заключен на срок более 11 месяцев и был зарегистрирован в Росреестре.

Если это условие выполнено, то арендатору нужно будет подать  декларацию в налоговую инспекцию. Возврат налога с аренды будет перечисляться на счет в банке. Либо налог можно вернуть по месту работу. В этом случае необходимо будет получить документ, который позволит не вычитать НДФЛ из зарплаты.

Сейчас законодательством также предусмотрен налоговый вычет, но не за аренду недвижимости, а за ее покупку. Максимальный размер вычета – 13% от 2 млн рублей, то есть – 260 тыс. рублей. Вычет можно получить при условии, что гражданин заплатил соответствующий объем налога на доход физических лиц (НДФЛ).

Согласно законопроекту, вернуть налоги смогут те наниматели, которые не пользовались вычетом при покупке жилья. Однако если имущественный вычет на покупку жилья использован не полностью, остаток можно будет получить в виде вычета по найму жилья и наоборот.

По словам заместителя министра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, соответствующие инициативы уже подготовлены и в ближайшее время будут направлены в Госдуму.

По прогнозам Минстроя и АИЖК, жилья к 2025 году половина российского рынка арендны жилья выйдет из теневого сектора. В прошлом году чиновники выявили 66 тыс. квартир, которые сдавались незаконно.

Формально арендодатели могут  уплачивать налоги тремя способами – уплата НДФЛ как физлицо, 6% по УСН (плюс страховые взносы) как предприниматель, либо с помощью патента. Самым распространенным и удобным является уплата НДФЛ. По оценкам ЦИАН, число собственников, которые платят НДФЛ, составляет порядка 10%.

Эксперты по-разному относятся к подобной инициативе. По словам зампредседателя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаила Хорькова, от нее выйграют те семьи, которые снимают жилье и стремятся выстраивать прозрачные и долгосрочные отношения с собственниками.

«Сам по себе вычет не решит всех проблем рынка, но в контексте других решений  — упрощение легального выхода на рынок аренды для собственников, привлечение долгосрочных инвестиций в доходные дома, создание информационной инфраструктуры арендного рынка — будет способствовать развитию рынка в правильном направлении», — полагает он.

Решение о налоговом вычете будет способствовать росту интереса к системным игрокам рынка. Так, при ежемесячной аренде в 30 тыс. рублей, наниматель сможет вернуть в следующем году около 47 тыс. рублей. Вполне ощутимая сумма, чтобы начать диктовать условия собственникам квартир. Тем более, что рынок аренды во многих городах перестал быть дефицитным, считает эксперт.

С другой стороны, данные изменения могут привести к противоположному результату. Арендаторы могут пойти не в Росреестр и налоговую, а напрямую к собственнику, чтобы потребовать у него сопоставимую скидку на аренду, добавляет Михаил Хорьков.

Ведущий аналитик ЦИАН  Александр Пыпин настроен более сдержанно и отмечает, что проблему оплаты налогов со сдачи в аренду в сегменте дешевого жилья новые предложения не решат. По его словам, процесс регистрации договора для обычного человека не прост и суммарные затраты составят порядка 10-15 тыс. рублей либо придется потратить 2-3 дня на оформление документов. Не менее сложен путь и к получению налогового вычета.

«При этом арендодателям — физлицам подобная схема не выгодна, так как в  этом случае они должны будут заплатить 13% налога с полученных доходов. А государство от этой схемы не получит дополнительных налогов, а только затраты на администрирование, так как уплаченные собственниками — физическими лицами 13%, нужно будет вернуть потом арендаторам», — поясняет Александр Пыпин.

Более того, государство может оказаться в убытке. Речь идет о случаях, когда  арендодатель – юрлицо. 13% налогов оно дополнительно не заплатит, а вычет в 13% арендатору за счет бюджета придется возместить. То есть,  фактически предлагаемая схема — завуалированный способ косвенно уменьшить налоговую нагрузку на крупных арендодателей – юрлиц, полагает эксперт.

Новые возможности по налоговому вычету будут интересны даже не всем арендаторам, допускает директор «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова: «Налоговый вычет – единый для всех сделок с недвижимостью. Соответственно, им не смогут воспользоваться арендаторы, ранее уже получившие вычет при покупке жилья, и не станут пользоваться те, кто планирует в будущем приобретение недвижимости и получение налогового вычета при покупке».

Теоретически, сами арендодатели могут оказаться в ловушке новой системы. Подавая декларацию в налоговую инспекцию, им придется представить договор найма и раскрыть данные об арендаторе. Владельцу недвижимости действительно в этом случае придется заплатить налог, но эти расходы он переложит на своего клиента, пропорционально повысив стоимость.

Например, собственник получает ежемесячно за свою квартиру 40 тыс. рублей. Чтобы собственнику уплачивать с квартиры налог 13%  — 6 тысяч рублей ежемесячно, он может поднять плату за свою квартиру до 46 тыс. рублей.